Warum werden hohe / steigende Immobilienwerte als eine gute Sache angesehen?

9

Steigende Immobilienpreise werden in den Nachrichten und im politischen Diskurs allgemein als positiv bewertet: Zeitungen machen Schlagzeilen wie "Gute Nachrichten: Die Immobilienwerte steigen " und sprechen von "Erholung der Immobilien", wenn die Immobilienpreise steigen und die Immobilien "depressiv bleiben". (im Gegensatz zu "moderat bleiben" oder "erschwinglich bleiben"), wenn sie dies nicht tun. (Siehe hier für einige weitere Beispiele.) Aber wie bei jedem anderen gut, steigende Immobilienpreise sind gut für Verkäufer und schlecht für die Käufer. Ich kann keinen Grund erkennen, warum jeder den Status der Verkäufer als wichtiger zu betrachten scheint.

Wenn Menschen zwischen (eigenen) Häusern wechseln, verkaufen sie normalerweise ein Haus und kaufen ein anderes in schneller Folge. Beliebig insgesamtÄnderung der Immobilienpreise ist eine Wäsche für sie. Viele Menschen kaufen ein Haus und sterben dann, bevor sie es verkaufen - hohe Immobilienpreise scheinen ihnen nicht viel zu helfen. Wenn Menschen ein Haus verkaufen, um in ein Miet-Altersheim zu ziehen, erhalten sie normalerweise Sozialversicherung, Medicare und eine Rente und haben keine lange Lebenserwartung. Daher scheint es mir, dass sie dem Geld, das sie haben, Priorität einräumen würden Wenn Sie von einem Verkauf weniger als einen jungen Erstkäufer erhalten, wird der Betrag, den sie verlieren, priorisiert. Und natürlich verkaufen die meisten Menschen ihre Häuser nicht sehr oft, so dass höhere Preise ihnen über den größten Teil ihres Lebens nicht viel Gutes zu tun scheinen. Die konkretesten Auswirkungen, die ich mir vorstellen kann, dass Änderungen des durchschnittlichen Hauspreises von Hausbesitzern auf ihren Alltag durch ihre Grundsteuern entstehen,

(Es ist wahr, dass es gut für Sie ist, wenn die Immobilienpreise Ihrer Nachbarn steigen, weil sie dann höhere Grundsteuern zahlen, die an lokale Dienstleistungen gehen, die Sie in Anspruch nehmen können. Aber die Leute scheinen sich mehr auf den Preis ihres eigenen Hauses als auf ihre Nachbarn zu konzentrieren '.)

Es scheint mir, dass für jeden anderen als den winzigen Prozentsatz der Bevölkerung, die professionelle Immobilienmakler sind, steigende Immobilienpreise grob gesagt eine schlechte Sache sind, bis Sie Ihr erstes Haus kaufen und danach ziemlich neutral sind, zumindest bis Sie sind sehr alt und ziehen in ein Altersheim. Wohnen ist ein notorisch illiquides Gut, daher scheint eine Zunahme des Anteils des gesamten Wohnvermögens, der an Wohnen gebunden ist, die gesamtwirtschaftliche Flexibilität zu verringern. Vermisse ich einen offensichtlichen Grund, warum steigende Preise eine gute Sache für die gesamte Wirtschaft sind?

tparker
quelle
1
Es wäre gut, wenn Sie der Frage weitere Quellen hinzufügen würden. Nur eine Zeitung zu zitieren und zu behaupten, dass dies die Gesamtansicht ist, scheint ein bisschen extrem.
Luchonacho
@luchonacho Guter Punkt - Ich habe einen Link hinzugefügt, der mehrere weitere Beispiele enthält.
Tparker
Ihre Annahme, dass steigende Immobilienpreise eine Wäsche sind, ist falsch. Wenn Menschen nicht für einen Job umziehen, ziehen sie nicht in ein Haus mit dem gleichen Wert. Beispiel: Ein junges Paar zieht in ein größeres Haus. Nehmen wir an, sie haben ihr Haus für 100.000 USD gekauft und es ist um 20% gestiegen. Sie haben jetzt 20.000 für die Anzahlung für das neue Zuhause. Angenommen, dasselbe neue Zuhause war 150.000, jetzt sind es 180.000 bei 20% mehr. Diese 20.000 decken die Anzahlung für das Upgrade ab. Sie haben also ein besseres Haus, wenn auch mit einer höheren Bezahlung. Das ist keine Wäsche. Es ist ein Upgrade. Die Dinge sind noch besser für diejenigen, die herabstufen, dh. nachdem die Kinder gegangen sind.
Dunk
1
@Dunk Ich verstehe dein Beispiel nicht. Der Grund, warum ihr neues Zuhause ein Upgrade ist, ist, dass es ein schöneres Haus ist, sowohl vor als auch nach dem Preisanstieg. Und wenn sie ein 120.000 verkaufen 120.000, nicht 20.000 USD. Wenn die Preise von zwei Häusern um denselben Prozentsatz steigen, erhöht sich die Differenz zwischen ihnen (der Betrag, den Sie für das Upgrade zahlen) um denselben Prozentsatz, sodass steigende Immobilienpreise das Upgrade weniger attraktiv machen, nicht mehr. 120Khousethentheyhave
Tparker
Sie haben definitiv einen guten Punkt. Ich vermute, dass der "echte" Hauptvorteil beim Fahren von RE-Preisen darin besteht, dass die lokale Wirtschaft floriert, was gut für das Geschäft ist. Leider steigen damit die Lebenshaltungskosten, so dass es für die Personen, die bereits in der Region leben, keinen großen Vorteil gibt.
Hot Licks

Antworten:

18

Von wem als eine gute Sache angesehen?

  • Finanzinstitute und Spekulanten : Ja, da Häuser für sie nur ein weiterer Vorteil sind. Höhere Vermögenspreise sind ein Schlüsselmechanismus für die Erzielung von Gewinnen für Finanzinstitute (Kapitalgewinne). In der jüngsten Finanzkrise brachen die Immobilienpreise zusammen und die Hypothekenzahlungen gerieten in Verzug. Der Wertverlust von Häusern, die von Banken zurückerobert wurden, bedeutete somit die Rendite von finanziellen Vermögenswerten im Zusammenhang mit Wohnimmobilien, was zu massiven Verlusten für Finanzinstitute und Regierungsbehörden im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt wie Fannie Mae und Freddie Mac in den USA führte.

  • Hausbesitzer : teilweise ja. Eine Preiserhöhung ist gut, insbesondere wenn Sie eine Hypothek zu bezahlen haben (wenn Sie also das Haus verkaufen, können Sie den Kredit zurückzahlen). Steigende Immobilienpreise sind auch gut für Rentner, deren Hauptquelle für Wohlstand ihr Haus ist. Steigende Preise geben den Menschen auch das Gefühl, reicher zu sein (und damit mehr auszugeben ). Einige argumentieren, dass die positive Wertschätzung der Medien für steigende Immobilienpreise teilweise auf die Tatsache zurückzuführen ist, dass Zeitungen hauptsächlich von älteren Menschen geschrieben und gelesen werden, nicht von Jugendlichen, dh Mietern.

  • Mieter : nein, weil die Mieten mit den Immobilienpreisen verbunden sind. Wenn die Einkommen nicht im Tempo der Immobilienpreise steigen, werden die Mieter zum Nutzen der Vermieter und Hausbesitzer unter Druck gesetzt. Dies gilt in Großbritannien (und in vielen anderen fortgeschrittenen Volkswirtschaften, siehe hier ):

Geben Sie hier die Bildbeschreibung ein

  • Zentralbanken und vielleicht die Gesamtwirtschaft und die Bevölkerung: nicht unbedingt, weil steigende Immobilienpreise, die durch Spekulation und Verschuldung angeheizt werden (z. B. Spekulanten und Investoren, die in den Buy-to-Let-Markt eintreten), die Möglichkeit eines Platzens einer Blase und einer anschließenden Finanzkrise bedeuten. In Großbritannien hat Mark Carney beispielsweise in der Vergangenheit solche Bedenken geäußert .

  • Immobilienmakler : Ja, da ihr Geschäft als Vermittler teilweise von den Gebühren aus dem Verkauf abhängt. Die Menschen sind eher bereit zu verkaufen, wenn der Markt im Aufwind ist, und fördern die Immobilienkette . Wenn die Preise fallen, warten die Leute lieber, anstatt ihr Haus zu verkaufen, und brechen die Immobilienkette.

Luchonacho
quelle
4
Im Allgemeinen weisen steigende Immobilienwerte möglicherweise darauf hin, dass ein Standort wünschenswerter geworden ist. Dies könnte an einem neuen Lebensmittelgeschäft, guten Schulbezirken, öffentlichen Verkehrsmitteln oder an allem liegen, was das tägliche Leben an diesem Ort attraktiver macht. Ein Ort mit sinkenden Immobilienwerten wird immer weniger wünschenswert, was bedeutet, dass weniger Menschen lieber dort leben oder mehr wegziehen. Steigende Immobilienwerte sind gut für eine Stadt, da sie mit Bevölkerungszustrom, mehr Arbeitsplätzen und einer besseren Wirtschaft verbunden sind.
Nuclear Wang
@ NuclearWang - Ich denke, dein letzter Satz abzüglich der überschüssigen Formulierung sollte die einzige Antwort sein, die benötigt wird. "Steigende Immobilienwerte sind mit einer besseren Wirtschaft verbunden". Das ist die Antwort.
Dunk
1
Sie haben die Regierung vergessen: Ein höherer Immobilienwert bedeutet mehr Steuern (was wahrscheinlich der Grund ist, warum Ihre Hausbesitzer nur teilweise Steuern erheben;)).
jpmc26
Ihre Behauptung "Steigende Immobilienpreise sind auch gut für Rentner, [deren] Hauptquelle für Wohlstand ihr Haus ist" ist technisch richtig, aber zählt solch ein unglaublich illiquider Vermögenswert wirklich als "nützliches Vermögen"? Wenn nur der Preis Ihres Hauses steigt, der anderer jedoch nicht, können Sie umziehen und einen Gewinn erzielen. Aber wenn insgesamt die Immobilienpreise steigen, dann ist der einzige Weg , um tatsächlich nehmen Vorteil der Wert Ihres Hauses ist es zu verkaufen , ohne den Kauf eines neuen - also entweder Umzug in eine Vermietung oder obdachlos geworden.
Parker
1
@tparker Oder um ein Aktienfreigabesystem zu verwenden, das eine zunehmend beliebte Methode zur Finanzierung eines Teils der Altersvorsorge ist.
Allgegenwärtig
9

Die Immobilienpreise steigen normalerweise nicht isoliert. Sie machen einige sehr gute Punkte, die alle gültig sind. Nichtsdestotrotz steigen die Immobilienpreise in der Regel, wenn es der Wirtschaft gut geht, wenn die Arbeitslosigkeit sinkt, wenn die Löhne steigen usw. Wenn Zeitungen steigende Immobilienpreise begrüßen, betrachten sie dies als Indikator für die allgemeine Gesundheit der Wirtschaft, und das ist es warum es als positiv angesehen wird.

Wenn mein Gehalt schnell steigt, macht es mir nichts aus, wenn die Immobilienpreise steigen, auch wenn ich kein Haus besitze. Ein gutes Beispiel ist der Immobilienboom in den USA bis 2007 . Die Wirtschaft boomte, es ging den Menschen jedes Jahr besser und steigende Immobilienpreise wurden nicht als etwas Negatives angesehen.

In den letzten Jahren hat die außerordentliche Zentralbankpolitik (im Grunde genommen niedrige Zinsen) die Immobilienpreise in die Höhe getrieben, aber die Wirtschaft boomte nicht in dem Maße, wie die Immobilienpreise in vielen Ländern stiegen. In diesem Szenario ist es weniger klar, dass steigende Immobilienpreise eine gute Sache sind, wie Sie auch näher erläutern.

Hinweis: Wohnen ist illiquide, aber im US-Immobilienboom bis 2007 könnten viele Menschen Eigenheimkredite aufnehmen, um ihr illiquides Vermögen in Bargeld und Kaufkraft umzuwandeln.

M3RS
quelle
1
+1 Ich möchte hinzufügen, dass niedrige Zinsen nur eine Politik sind, die die Immobilienpreise in die Höhe treiben kann. Andere sind 1) Beschränkungen der Landnutzung, die zu einem Mangel an Land für Wohnraum führen; 2) Subventionen für den Hauskauf, z. B. das britische Kaufhilfesystem ( helptobuy.gov.uk ).
Adam Bailey
@ AdamBailey Gut gesagt.
Luchonacho
1
@AdamBailey Viele Länder (einschließlich der USA) subventionieren den Kauf von Eigenheimen auch effektiv über den Zinsabzug für Eigenheimhypotheken, obwohl dies bereits seit langer Zeit besteht und die heutigen Änderungen der Immobilienpreise nicht beeinflusst .
Parker
2

Ob steigende Immobilienpreise gut oder schlecht sind, hängt von der Phase des Konjunkturzyklus ab .

Wenn die Wirtschaft aus der Rezession herauskommt oder das Wirtschaftswachstum langsam (unterdurchschnittlich) ist, wie es jetzt im Jahr 2017 ist, sind steigende Immobilienpreise im Allgemeinen eine gute Sache. Der Wohnungsbau spiegelt die allgemeine Wirtschaftslage wider. Die Menschen haben mehr Geld, um für Häuser zu bezahlen, Hausbesitzer und Unternehmen profitieren von der Wertschätzung von Immobilien, Kreditgeber / Kreditnehmer sind optimistischer, das Baugewerbe und verwandte Branchen stellen mehr Häuser ein usw.

Wenn die Wirtschaft stark läuft und die Preise schnell steigen, ist dies ein Zeichen für Überhitzung. Kreditgeber verleihen rücksichtslos und Käufer werden spekulativ (Kauf nur, weil die Preise steigen). Es ist nicht gut, weil es eine Immobilienblase verursacht. Schließlich platzt es und viele Menschen verlieren viel Geld, wie im Jahr 2008. Oder sogar wie in den 90er Jahren in Japan:

Geben Sie hier die Bildbeschreibung ein

Es ist nicht immer einfach, in Echtzeit ein korrektes Urteil zu fällen. Der Zustand der Wirtschaft und ob es eine Blase gibt oder nicht, ist nur im Nachhinein offensichtlich. So machen Medien oft schlechte Anrufe, ebenso wie Ökonomen, Banker und Regierungen. Sie geben ihr Bestes, ähnlich wie Wettervorhersagen.

Arthur Tarasov
quelle
2

Wenn ich mich um das Wohlergehen meiner Kinder kümmere, erwarte ich, dass unsere Familieneinheit (bestehend aus mir und meinen Kindern), sobald meine Kinder ein Haus besitzen, in Zukunft Nettoverkäufer von Wohnungen werden (weil ich eines Tages sterben werde und meine Kinder werden mein Haus verkaufen).

Menschen sind in der Regel Mitte 40 oder älter, wenn ihre Eltern sterben. Wenn wir uns den Anteil der Erwachsenen in Großbritannien Mitte 40 ansehen, die ein eigenes Haus besitzen, stellen wir fest, dass die Zahl bei etwa 70% liegt, sodass die Mehrheit der Eltern, die sterben, ein Haus Kindern überlassen wird, die bereits ein Haus besitzen (obwohl wenn Der derzeitige Trend zu sinkenden Wohneigentumsquoten hält an. Dies wird in 20 oder 30 Jahren nicht mehr der Fall sein.

Geben Sie hier die Bildbeschreibung ein

Antworten auf Kommentare:

Die Anzahl der Kinder ist praktisch irrelevant, wenn sie bereits ein Haus besitzen. Zu diesem Zeitpunkt ist der Preis, zu dem sie gekauft haben, festgelegt. Wenn sie ein neues Haus kaufen möchten, wird jede Preiserhöhung meist durch eine Preiserhöhung ausgeglichen, zu der sie ihr aktuelles Haus verkaufen können. Aus diesem Grund ist unter dem Gesichtspunkt, ein Dach über dem eigenen Kopf zu behalten, der Preis, zu dem Sie Ihr erstes Haus kaufen , weitaus wichtiger als der Preis, zu dem Sie jedes nachfolgende Haus kaufen.

Wir können uns ein kurzes Beispiel ansehen. Angenommen, die Eltern leben in einem Familienhaus, das es wert istx, und der n Kinder sind jeweils an einem „Starterheim“ beteiligt, das sich derzeit lohnt xϵ. Lassen Sie nun die Preise um einen Faktor steigenΔ. Irgendwann wird jedes Kind (a) ein Upgrade auf ein Familienheim durchführen und (b) erben2/nBeteiligungen an einem Familienhaus von ihren beiden Eltern. Die gesamten zukünftigen Wohnausgaben Ihres Kindes werden sein

E=Δ(xx+ϵ)2nΔx=Δ(ϵ2nx).
Wir können die Auswirkungen eines Anstiegs der Immobilienpreise auf die Ausgaben untersuchen:
EΔ=ϵ2nx.
Dies ist negativ (dh Kinder verzeichnen einen Nettogewinn), wenn n<2x/ϵ. Um die Umschlagberechnung rückgängig zu machen, kostet in dem Teil der Welt, in dem ich wohne, ein Einfamilienhaus ungefähr 375.000 GBP (z. B. ein eigenständiges Haus mit drei Schlafzimmern) und ein Starterhaus (z. B. eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern) ungefähr 300.000 GBP. Wir würden also einen Nettogewinn finden, wenn eine typische Familie weniger als hat2×375/75=10 Kinder, die leicht zufrieden ist.

Zwei abschließende Bemerkungen:

  • Dies setzt voraus, dass Ihre Kinder bereits ein Haus besitzen. Aber wenn sie noch kein Haus besitzen, erwarten sie künftige Ausgaben vonΔx und eine zukünftige Vererbung von Δ2x/n. In diesem Fall jede Familie mitn2ist nach einem Anstieg der Immobilienpreise immer noch schwach dran. In Großbritannien haben etwa 85% aller Haushalte mit mindestens einem Kind zwei oder weniger Kinder.

  • Ihre Kinder werden auch eigene Kinder haben. Aber selbst wenn ich mich in gewissem Maße um alle zukünftigen Generationen meiner Familie kümmere, mag ich immer noch hohe Immobilienpreise, vorausgesetzt, ich lege genug Gewicht auf das Vermögen meiner Kinder im Vergleich zu dem anderer zukünftiger Generationen. Ich halte es nicht für unangemessen anzunehmen, dass sich die Menschen überproportional um das Wohl ihrer Kinder kümmern.

  • - -
Allgegenwärtig
quelle
Das gilt für das kurze Zeitfenster nach Ihrem Tod, aber Ihre Kinder werden in Zukunft selbst Häuser kaufen. Würden sich der Kauf und Verkauf von Häusern durch Ihre Familie auf lange Sicht nicht ausgleichen?
Tparker
@Ubiquitous Sie gehen davon aus, dass Sie nicht mehr als 2 Kinder haben, und jedes von ihnen arbeitet mit einer ebenso vermögensreichen Person zusammen. Ansonsten sind sie Netto-Verlierer.
Rücklauf
Guter Punkt! Basiert Ihr "Modell" auf einem Papier oder Buch? Ich würde gerne mehr darüber lesen.
Luchonacho
1
@luchonacho Nein, ich habe es gerade erfunden (ein ähnlicher Punkt könnte in einer Zeitung da draußen stehen - ich habe es nicht überprüft). Als Wirtschaftswissenschaftler und relativ junger Fachmann, der noch kein Haus gekauft hat, verbringe ich viel Zeit damit, den Kommentar der Finanzpresse zum Immobilienmarkt zu lesen. Ein zentrales Thema, das hin und wieder auftaucht, ist das Zusammenspiel von Immobilienpreisen und Erbgesetzen. Die Stärke der Meinung zu diesen Themen lässt mich glauben, dass die Vermietung hochwertiger Häuser für ältere Eltern von höchster Bedeutung ist. Milton Friedman macht einen verwandten Punkt hier ganz nett: youtube.com/watch?v=MRpEV2tmYz4
Ubiquitous
Ihre Annahmen sind fehlerhaft. Die meisten Kinder besitzen keine Häuser, wenn Eltern sterben? Die meisten Hypotheken sind nur Zinsen. Sie besitzen ihr Haus nicht, sie vermieten es bei der Bank. Auch in Großbritannien besteht eine gemeinsame Eigentümerschaft mit der Regierung. Diese sogenannten Hausbesitzer sind also in der Tat nur Mieter sowohl der Regierung als auch der Bank. Ihre Berechnungen funktionieren nur für Personen mit höherem Einkommen, die es sich leisten können, Häuser zu kaufen (nicht von der Bank zu mieten). Betrachten Sie die Freigabe von Aktien. Aufgrund der realen Inflation von Macht und Nahrungsmitteln kämpfen Rentner und setzen Eigenkapital in Haushalten frei, um zu überleben. Das meiste Eigenkapital ist zum Zeitpunkt des Todes aufgebraucht.
Rücklauf