Hat eine Zunahme des Wohnungsangebots in beliebten Städten wie Amsterdam zu einem Anstieg der Immobilienpreise geführt?

Das allgemeine wirtschaftliche Denken schreibt vor, dass eine Preiserhöhung zu einer Erhöhung des Angebots führen sollte und dass eine Erhöhung des Angebots dann zu einer Preissenkung führen sollte. Laut Maarten van Poelgeest, ehemaliger Stadtrat von Amsterdam, geschieht das Gegenteil in Amsterdam und anderen beliebten Städten. Er wird in einem Artikel in De Groene Amsterdammer mit folgenden Worten zitiert:

'Hoe meer er gebouwd wordt, hoe aantrekkelijker de stad wordt. Er komen meer voorzieningen, er komt meer reuring. Nieuw aanbod maakt de vraag dus juist weer groter - en de huizenprijzen hoger. '

Was bedeutet:

„Je mehr dort gebaut wird, desto attraktiver wird die Stadt. Es wird mehr Einrichtungen geben, es wird mehr Trubel geben. Durch das neue Angebot wird die Nachfrage noch größer - und die Immobilienpreise höher. '

Die Argumentation von Maarten van Poelgeest erscheint plausibel, aber gibt es Hinweise darauf, dass dies tatsächlich geschieht? Gibt es Hinweise darauf, dass ein Anstieg des Wohnungsangebots zu einem Anstieg der Immobilienpreise führt, da der Wohnraum in der Region attraktiver wird?

Ich suche nach einer Antwort, die auf empirischen Beweisen von Trends in der Vergangenheit bis zur Gegenwart basiert, um die Behauptung / Hypothese von Maarten van Poelgeest bis zu den besten verfügbaren Messungen zu präsentieren.

NB: Ich bitte nachdrücklich nicht nur um eine Korrelation. Eine Korrelation zwischen Angebotserhöhung und Preiserhöhung kann leicht durch die Umkehrung der hier geforderten Ursache erklärt werden. Ich bin mir bewusst, dass es schwieriger ist, eine Ursache zu beweisen, aber es sollte nicht unmöglich sein.

Sagen wir einfach, dass Ökonomen dieser These nicht wirklich zustimmen und die meisten empirischen Beweise auf Stadtebene in die entgegengesetzte Richtung weisen. Z.B

Wir schließen letztendlich sowohl aus theoretischen als auch aus empirischen Gründen, dass das Hinzufügen neuer Häuser die Preiserhöhungen mildert und daher das Wohnen für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen erschwinglicher macht.

[...]

Einige Studien verwenden Paneldaten und stellen fest, dass die Einführung strengerer Landnutzungskontrollen zu einem geringeren Angebot und höheren Preisen führt. Jackson (2016) verwendet Längsschnittdaten aus kalifornischen Städten, um die Auswirkungen der Einführung zusätzlicher Landnutzungsbestimmungen durch eine Stadt auf die Anzahl der neu erteilten Baugenehmigungen zu bewerten, und stellt fest, dass jede zusätzliche Landnutzungsverordnung reduzierte Mehrfamilien- und Einfamiliengenehmigungen erlassen hat um durchschnittlich mehr als 6% bzw. 3%, und dass Vorschriften zur Verringerung der zulässigen Dichte noch größere Auswirkungen hatten. Zabel und Dalton (2011) verwenden Längsschnittdaten von Orten in Massachusetts und stellen fest, dass auf Erhöhungen der Mindestlosgrößen signifikante Preiserhöhungen folgen. Betrachtet man Längsschnittdaten zu Gemeinden in der Metropolregion Boston (Massachusetts), Glaeser und Ward (2009) stellen fest, dass die Einführung strengerer lokaler Vorschriften zu höheren Immobilienpreisen führt, der Koeffizient jedoch an Größe verliert und an Bedeutung verliert, sobald sie die Bevölkerungsdemographie kontrollieren. Sie weisen darauf hin, dass dies erwartet wird, wenn Häuser in anderen Gerichtsbarkeiten als perfekter Ersatz angesehen werden. Während Lieferbeschränkungen die Preise auf einem Markt als Ganzes erhöhen können, dürfen sie sie an dem Ort, an dem sie aufgrund von Spillover-Effekten in den verschiedenen Ländern auferlegt werden, nicht überproportional erhöhen.

Mehrere andere Forscher verwenden instrumentelle Variablen, um die kausalen Auswirkungen regulatorischer Beschränkungen auf das Angebot und die Preise von Wohnraum klarer zu bewerten. Ihlanfeldt (2007) verwendet einen solchen Ansatz, um die Regulierung in Orten in Florida zu untersuchen, und stellt fest, dass vorhergesagte Vorschriften den Preis für Einfamilienhäuser erheblich erhöhen. Saks (2008) verwendet instrumentelle Variablen und zeigt, dass ein Anstieg der Arbeitskräftenachfrage zu einem geringeren Wohnungsbau und einem stärkeren Anstieg der Immobilienpreise in Ballungsräumen mit einem restriktiveren Wohnungsangebot führt. Hilber und Vermeulen (2016) zeigen, dass Änderungen der Nachfrage eher zu einem Anstieg der lokalen Immobilienpreise als zu einem Anstieg des Angebots in Gemeinden in England mit größeren regulatorischen Einschränkungen führen.

Insgesamt zeigt das Überwiegen der Beweise, dass eine Einschränkung des Angebots die Immobilienpreise erhöht und dass eine Erhöhung des Angebots dazu beitragen würde, den Wohnraum erschwinglicher zu machen. [...] Obwohl es sicherlich richtig ist, dass Land insbesondere in bestimmten Märkten eingeschränkt ist (Saiz, 2010), kann Land intensiver genutzt werden, um mehr Wohnraum zu ermöglichen. Die Grenzen des Landes, mit dem Wohnraum gebündelt ist, unterscheiden den Wohnraum von vielen Gütern, aber der Unterschied ist graduell: Das Angebot an Wohnraum kann und wird auch in beengten Märkten steigen, und die Preise sollten im Allgemeinen als Reaktion darauf fallen (siehe die Überprüfung von Dipasquale, 1999; Mayer & Somerville, 2000).

[...] Die meisten Wohnungen filtern nach unten oder verlieren mit zunehmendem Alter an Wert, was ein neues Angebot in Teilmärkten zu niedrigeren Preisen darstellt. [...] Jüngste Forschungsergebnisse zeigen, dass die Filterung zwischen 2003 und 2013 die Hauptquelle für die Aufstockung des erschwinglichen Mietbestands war, während der Neubau den größten Beitrag zu den höherpreisigen Mieten leistete und die Umwandlung von Mietverträgen die größte Quelle für mäßig war Mietpreise (Joint Center for Housing, 2015, Abb. 14). Darüber hinaus berichten Weicher, Eggers und Moumen (2016), dass 23,4% der Mieteinheiten, die 2013 für Mieter mit sehr geringem Einkommen in den USA erschwinglich waren, 1985 aus höheren Mietkategorien herausgefiltert wurden. Weitere 21,8% stammten aus Umbauten von ehemals Eigentumswohnungen oder Saisonmieten. 9 Die meisten der teureren Mieteinheiten, die 2013 herausgefiltert wurden, um erschwinglich zu werden, waren 1985 Einheiten mit moderater Miete, aber 15% der herausgefilterten Mieteinheiten waren 1985 Einheiten mit hoher Miete. Beachten Sie, dass die Filterung auch über einen kürzeren Zeitraum erfolgt ;; Bei den erschwinglichen Einheiten im Jahr 2013 waren 19% noch 2005 höhere Mieteinheiten.

Jüngste Untersuchungen, die die Einkommen aufeinanderfolgender Bewohner von Häusern analysieren, deuten auch auf eine erhebliche Abwärtsfilterung hin, insbesondere des Mietbestands aufgrund der Umwandlung von Mietverhältnissen. Mit zunehmendem Alter der Eigentumswohnungen wird ein Teil in Miete umgewandelt (Rosenthal, 2014). Rosenthal stellt jedoch auch fest, dass die Filterraten in Gebieten mit hoher Immobilienpreisinflation erheblich niedriger sind, obwohl immer noch eine Abwärtsfilterung auftritt.

Kurz gesagt, Neubau ist entscheidend, um Wohnraum erschwinglich zu halten, selbst in Märkten, in denen ein Großteil des Neubaus selbst High-End-Wohnraum ist, den sich die meisten Menschen nicht leisten können. Ein Mangel an Angebot zur Deckung der Nachfrage im oberen Preissegment wirkt sich auf die Preise in den Teilmärkten aus und macht den Wohnraum für Einwohner in kostengünstigeren Teilmärkten weniger erschwinglich.

Kommen wir schließlich zur Diskussion der genauen These, nach der Sie fragen:

Einige Skeptiker argumentieren, dass selbst wenn ein zusätzliches Angebot dazu beitragen könnte, den Wohnraum kurzfristig erschwinglicher zu machen, dies auf lange Sicht nicht der Fall sein wird, da das zusätzliche Angebot eine größere Nachfrage hervorrufen wird, insbesondere bei Käufern oder Mietern, die reicher sind als die bestehenden Bewohner in der Nachbarschaft ( Redmond, 2015). Die Behauptung ist analog zu dem Argument, dass der Bau von mehr Autobahnen die Überlastung nicht verringern wird, da die niedrigeren Reisekosten einfach dazu führen, dass mehr Menschen fahren oder diese bestimmte Route nehmen (Gorham, 2009). In diesem Fall wird argumentiert, dass durch die Erschwinglichkeit der Gerichtsbarkeit das Hinzufügen von Wohnraumangebot eine neue Nachfrage anziehen wird - sowohl von derzeitigen Bewohnern, die sonst abreisen würden, als auch von Menschen, die anderswo leben und sich nun dafür entscheiden, in die Gerichtsbarkeit zu ziehen. Weiter geht das Argument, Niedrigere Mieten und Preise können auch zu einer latenten Nachfrage führen - Menschen, die mit Mitbewohnern oder Familienmitgliedern zusammenleben, können sich dafür entscheiden, ihre eigenen Haushalte zu gründen (Ellen & O'Flaherty, 2007), oder Menschen können sich dafür entscheiden, in Pied-à-Terres in einer Stadt zu investieren . Diese zusätzliche Nachfrage wird die Preise wieder in die Höhe treiben, bis das Angebot wieder reagieren kann, was dazu führt, dass Wohnraum nach dem Argument bestenfalls nur zyklisch erschwinglicher wird, und die Dichte der Gerichtsbarkeit mit den damit verbundenen Kosten der Überlastung erhöht.

Obwohl der Bau zusätzlicher Autobahnen offenbar zu einer höheren Nachfrage führt (Duranton & Turner, 2011), ist es unwahrscheinlich, dass die zusätzliche Nachfrage das neue Angebot vollständig ausgleichen wird. Für einen solchen Ausgleich müssen die Nachfragekurven perfekt elastisch sein - oder mit anderen Worten, es wird davon ausgegangen, dass Nachbarschaften und Gerichtsbarkeiten perfekte Substitute sind und dass die Fähigkeit und Bereitschaft der Haushalte, sich zu bewegen, nicht eingeschränkt wird. Das ist unrealistisch.Ein Umzug ist nicht so, als würde man ein paar Kilometer mehr fahren (Lewyn, 2016), und die mit dem Umzug verbundenen Kosten können hoch sein. Jede zusätzliche Nachfrage, die durch neue Wohnungen verursacht wird, wird durch persönliche und wirtschaftliche Einschränkungen der Umzugsfähigkeit und -bereitschaft der Haushalte, Einwanderungsbeschränkungen sowie Unsicherheiten und andere Faktoren begrenzt, die Mieter und Käufer daran hindern könnten, auf dem Markt, auf dem Wohnraum angeboten wird, zu mieten oder zu kaufen steigt. In der Tat sind die Mobilitätsraten in den letzten Jahrzehnten stark gesunken, und obwohl die Gründe für den Rückgang diskutiert werden, zeigt der Rückgang erhebliche Einschränkungen für die Fähigkeit und Bereitschaft, sich zu bewegen.

Während auf lange Sicht einige zusätzliche Haushalte von außerhalb (oder innerhalb der Stadt) angezogen werden, um Häuser zu kaufen oder zu mieten, wenn das Angebot steigt, ist es höchst unwahrscheinlich, dass die Preise auf dem Niveau landen, das sie erreicht hätten keine neue Versorgung. Wie oben erwähnt, zeigen die empirischen Daten schließlich, dass eine größere Versorgung zu niedrigeren Immobilienpreisen führt. Wenn das Hinzufügen eines Angebots eine ausreichende zusätzliche Nachfrage hervorrufen würde, um das erhöhte Angebot auszugleichen, würden die Studien keinen Zusammenhang zwischen Angebot und Preisen finden.

Dies kann in der Tat unter sehr begrenzten Umständen und mit lokalisierten [z. B. Nachbarschafts-] Effekten geschehen, was wahrscheinlich darauf beruht, worauf diese fehlerhafte Verallgemeinerung beruht:

Viele Mieter in Stadtteilen, in denen marktgerechte Wohnungen vorgeschlagen werden, äußern Bedenken, dass der Bau neuer Wohnungen ihre Erschwinglichkeitsprobleme tatsächlich verschlimmern wird, indem die Mieten oder Immobilienpreise erhöht, die Gentrifizierung angeheizt und möglicherweise bestehende Bewohner vertrieben werden (Atta-Mensah, 2017; Savitch- Lew, 2017). Hankinson (2017) geht davon aus, dass der Widerstand der Mieter gegen lokale Ergänzungen des Angebots von solchen Sorgen getrieben wird. Er argumentiert, dass es plausibel ist, dass der Bau eines attraktiven neuen Gebäudes die Preise vor Ort erhöhen wird (indem die physische Landschaft verbessert wird, neue Annehmlichkeiten in die Nachbarschaft gebracht werden und signalisiert wird, dass sich die Nachbarschaft verbessert), selbst wenn sie diese stadtweit reduziert.

Das empirische Testen dieses Vorschlags ist eine ziemliche Herausforderung, da Entwickler natürlich von Bereichen angezogen werden, in denen Preise und Mieten steigen. Es gibt Hinweise darauf, dass Verbesserungen an zerstörten Wohnungen unter bestimmten Umständen die Immobilienwerte in der Umgebung erhöhen können, selbst wenn es sich bei den neuen oder verbesserten Wohnungen um subventionierte Wohnungen mit niedrigem Einkommen handelt (Diamond & McQuade, 2016; Schwartz, Ellen, Voicu & Schill, 2006) ). Die untersuchten neuen Wohnungen ersetzten jedoch in der Regel leer stehende, verlassene Gebäude und verschmutzte freie Grundstücke, wodurch im Wesentlichen eine Unordnung beseitigt wurde. [...]

Es gibt wenig empirische Belege für den Nettoeffekt neuer marktgerechter Wohnungen auf die Preise oder Mieten von Häusern in der Nähe, und was existiert, ist möglicherweise nicht kausal. Eine kürzlich durchgeführte Studie untersucht die Auswirkungen von marktüblichen Einfamilienhäusern, die auf Infill-Standorten neu gebaut wurden, und stellt fest, dass neu errichtete Einfamilienhäuser positive Auswirkungen auf den Verkaufspreis anderer Einfamilienhäuser in der Nähe haben können. Die Auswirkungen variieren jedoch mit Kontext (Zahirovich-Herbert & Gibler, 2014). Eine Studie über Mehrfamilien-Hochhaus-Infill-Entwicklungen in Singapur ergab positive Preiseffekte auf Häuser in der Nähe (Ooi & Le, 2013), ebenso wie eine Studie über einzelne mehrstöckige Wohnhäuser in Helsinki (Kurvinen & Vihola, 2016). Diese Studien berücksichtigen alle Immobilienwerte und nicht Mieten, undKeiner kann einen Kausalzusammenhang nachweisen, da die Marktpreisentwicklungen darauf abzielen, auf Stadtteile abzuzielen, in denen sich die Immobilienwerte verbessern sollen. Leider haben wir keine Studie gefunden, in der die Auswirkungen auf die Mieten untersucht wurden, obwohl eine Studie des kalifornischen Legislative Analyst Office zu dem Schluss kam, dass zusätzliche Marktzinskonstruktionen mit niedrigeren Verdrängungsraten verbunden sind (Taylor, 2016). Bei der Untersuchung von einkommensschwachen Stadtteilen in der Bay Area zwischen 2000 und 2013 stellten diese Forscher fest, dass die Produktion von marktgerechten Wohnungen mit einer geringeren Wahrscheinlichkeit verbunden war, dass einkommensschwache Bewohner des Stadtviertels vertrieben würden. Obwohl es sich um eine einzigartige Studie handelt, deuten die Ergebnisse darauf hin, dass die Blockierung von marktgerechten Bauwerken für Stadtteile in stark nachgefragten Städten einen größeren Druck auf den vorhandenen Bestand ausüben kann.

Kurz gesagt, obwohl klar ist, dass der Bau neuer Häuser die Preis- und Mietsteigerungen in der ganzen Stadt moderieren wird, liefern weder Theorie noch empirische Beweise klare Hinweise darauf, wann lokalisierte Spillover-Effekte auftreten könnten und wann sie tatsächlich zu einem Anstieg der Preise und Mieten von führen könnten unmittelbar umliegende Häuser.

Es gibt eine neuere Studie zum Kernthema der Frage, die in der obigen Übersicht nicht behandelt wird:

Vorläufige Ergebnisse unter Verwendung eines räumlichen Unterschied-in-Unterschied-Ansatzes legen nahe, dass alle induzierten Nachfrageeffekte durch den Effekt eines erhöhten Angebots überwältigt werden. In Stadtteilen, in denen zwischen 2014 und 2016 neue Wohnkomplexe fertiggestellt wurden, gingen die Mieten in bestehenden Einheiten in der Nähe der neuen Wohnungen im Vergleich zu Stadtteilen zurück, in denen erst 2018 neue Gebäude gebaut wurden. Änderungen bei der Zuwanderung scheinen dieses Ergebnis zu beeinflussen. Obwohl die Gesamtzahl der Migranten aus einkommensstarken Stadtteilen in die Neubauviertel nach Fertigstellung der neuen Einheiten zunimmt, nimmt die Zahl der einkommensstarken Ankünfte in zuvor existierenden Einheiten tatsächlich ab, da die neuen Einheiten einen erheblichen Teil dieser Haushalte aufnehmen. Insgesamt deuten unsere Ergebnisse darauf hin, dass Neubauten im Durchschnitt und kurzfristig die Mieten in gentrifizierenden Stadtteilen senken.

Siehe auch einen Blog, in dem darüber diskutiert wird (der auch gute Arbeit darin leistet, die Straßenanalogie zu entlarven). Zusammenfassend ist der Kern der letzteren Studie in dieser Tabelle:

Diese Grafik zeigt, dass die Mietpreise für Wohnungen in der Nähe des neuen Gebäudes im Vergleich zu den Preisen für weiter entfernte Wohnungen gesunken sind. Die gestrichelte Vorher-Linie weist eine negative Steigung auf, was darauf hindeutet, dass die Preise gesunken sind, je weiter Sie vom Standort des neuen Gebäudes entfernt waren. Die durchgezogene After-Linie weist eine positive Steigung auf (die Preise steigen, je weiter Sie vom neuen Gebäude entfernt sind). Insgesamt sind die Preise höher (die durchgezogene Linie liegt über der gestrichelten Linie), aber die Preise sind neben dem neuen Gebäude tatsächlich gesunken und weit weniger gestiegen als in dem Gebiet, das weiter vom neuen Gebäude entfernt ist.

Diese Daten sind eine große Herausforderung für die Theorie der induzierten Nachfrage. Wenn ein neues Gebäude ein Gebiet attraktiver machen würde, würde man den größten Effekt in dem Gebiet in unmittelbarer Nähe des Gebäudes erwarten. In Übereinstimmung mit der traditionellen Ansicht „Mehr Angebot reduziert Mieten“ scheint die Hinzufügung von mehr Einheiten in einem Gebiet die Mieten (oder zumindest Mietsteigerungen) im Vergleich zu Gebäuden in der Umgebung zu senken.

Mit anderen Worten, selbst die Theorie, dass die Preise in der Nachbarschaft eines neuen Gebäudes lokal steigen könnten, hält einem Unterschied-in-Unterschied- Test im Durchschnitt nicht stand . Ohne einen Unterschied-in-Unterschied-Ansatz kann man natürlich die falsche Schlussfolgerung ziehen, da die Gesamtnachfrage in einer Stadt möglicherweise schneller steigt als das Gesamtangebot.

Noch in jüngerer Zeit ein weiteres Papier über NYC (noch nicht an einem von Experten geprüften Ort veröffentlicht, aber in einem kürzlich erschienenen NYT-Artikel erwähnt):

Ich stelle fest, dass mit jeder Erhöhung des Wohnungsbestandes um 10% innerhalb eines 500-Fuß-Puffers die Wohnungsmieten um 1% sinken. Die Mietminderung wird eher durch die Fertigstellung neuer Hochhäuser als durch deren Genehmigung verursacht. In allen Stadtteilen sind die Auswirkungen in zentraleren Gebieten geringer, vermutlich aufgrund einer elastischeren Nachfrage. Innerhalb von Stadtteilen sind die Auswirkungen bei Gebäuden mit niedrigerer Miete geringer. Schließlich scheinen die negativen Auswirkungen eher auf Versorgungseffekte als auf Beeinträchtigungseffekte zurückzuführen zu sein, wie z. B. Änderungen der physischen Merkmale der Nachbarschaft, blockierte Ansichten oder Schatten. Neue Wohneinheiten verringern die wachsende Nachfrage nach bestehenden Wohneinheiten und mildern das schnelle Wachstum der Wohnungsmieten.

Die Verkaufspreise für Wohnimmobilien sinken auch, wenn neue Hochhäuser innerhalb von 500 Fuß fertiggestellt werden. [...] Da 99% der neuen Hochhäuser Eigentumswohnungen und Mietgebäude sind, haben sie keinen wesentlichen Einfluss auf die Verkaufspreise von Genossenschaften und 1-5 Familienhäusern. Die negativen Auswirkungen sind bei engeren Ersatzpersonen größer, was weiter bestätigt, dass die negativen Auswirkungen auf Angebotseffekte zurückzuführen sind.

Um die Hypothese über Annehmlichkeitseffekte anzusprechen, finde ich neue Hochhäuser und ihre einkommensstarken Mieter, die neue Restaurants, Cafés und Cafés mit umfassendem Service anziehen. Diese Konsumgüter machen Nachbarschaften wahrscheinlich attraktiver und erhöhen möglicherweise die Mieten und Verkaufspreise (Couture und Handbury, 2017). Der Annehmlichkeitseffekt wird jedoch vom Angebotseffekt dominiert, da die Mieten und Verkaufspreise immer noch netto fallen.

Wie im Kommentar eines OP unten erwähnt, ist das Leben in einer Großstadt gegen eine Kleinstadt (und gegen die Prärie) ein Annehmlichkeitseffekt. Es scheint jedoch eine Grenze für diesen Effekt zu geben, wonach ein höheres Wohnungsangebot den (Miet-) Preis senkt.

Der Annehmlichkeitseffekt wird seit Jahrzehnten untersucht, aber leider oft isoliert, am häufigsten vielleicht mit dem Roback-Modell , das Rosens allgemeineres räumliches Gleichgewichtsmodell im Wesentlichen an "nicht gehandelte" Güter wie Wohnraum anpasste. ("Nicht gehandelt", weil Roback nur die Auswirkungen auf die Mieten berücksichtigt hat.) Mit diesem Modell erhält man im Wesentlichen (Miet-) Preis-Leistungs-Gefälle. Roback ging davon aus, dass "die Kosten für den Wechsel der Wohnungen Null sind" (dh kostenlose Migration). Die Modellierung "teilweise offener" Städte, dh mit Umzugskosten ungleich Null (und unendlich) über ihre Grenzen hinweg, ist ein relativ neues Unterfangen. Ebenso zur Berücksichtigung des kombinierten Effekts von Wohnungsangebot und Ausstattung auf die Mieten. Als eine solche theoretische Arbeit notiert

Da die Wohnungen elastischer [...] geliefert werden, nähert sich der Mieteffekt der Annehmlichkeiten Null.

Dies ist eine interessante Frage.

Erstens denke ich, es wäre besser, die Mieten als die Wohnungsversorgung zu betrachten. Mieten sind der Aspekt des Wohneigentums, der „konsumiert“ wird, während Wohneigentum ein Investitionselement darstellt.

Der Wohnungsbau als Anlageklasse zeichnet sich durch niedrige Leerstände und niedrige Renditen aus. Der Grund für den geringen Leerstand ist, dass die zukünftige Nachfrage (größtenteils) bekannt ist. Das Bevölkerungswachstum ist tendenziell ein ziemlich stabiler und kausaler Treiber der Nachfrage.

Andererseits hängen die Immobilienpreise eher davon ab, wie viel Menschen Kredite aufnehmen können, und werden daher stark von den makroökonomischen Bedingungen beeinflusst. Niedrige Zinsen, wie wir sie in weiten Teilen der Welt sehen, ermöglichen es den Menschen, mehr Geld zu leihen.

Ein erhöhtes Angebot senkt die Wohnkosten (am besten gemessen an den Mieten), wenn alle anderen gleich sind.

Das "alles andere gleich" ist wichtig. Andere Dinge können vor sich gehen (wie steigende Bevölkerung und Einkommen), die die Wohnkosten erhöhen, selbst wenn ein erhöhtes Angebot dazu neigt, sie zu senken.

Sie könnten ein Argument über die induzierte Nachfrage vorbringen. Es kann eine latente Nachfrage bestehen, in einer Stadt zu leben. Das erhöhte Angebot veranlasst diejenigen, die vorher nicht in der Stadt leben konnten, dorthin zu ziehen, was die Wohnkosten in die Höhe treibt. Konzeptionell können Sie das erhöhte Angebot (Reduzierung der Wohnkosten) und die anschließende Bevölkerungszunahme (Erhöhung der Wohnkosten) trennen.

Empirisch erwarte ich, dass es viele Fälle geben wird, in denen die Wohnkosten mit steigendem Angebot gestiegen sind. Dies ist auf andere Effekte als den direkten Effekt eines erhöhten Angebots zurückzuführen, das die Wohnkosten senkt.

Dies kann unter ganz besonderen Bedingungen geschehen.

Ich bin mir nicht sicher, ob es sinnvoll wäre, die Bedingungen in einer mathematisch-theoretischen Aussage für eine solche Situation in Amsterdam anzugeben.

In anderen Situationen kann das Vorhandensein positiver externer Effekte und Netzwerkeffekte, a la Silicon Valley, auf relevante Weise präzise angegeben werden. Aber selbst wenn Sie eine mathematisch-theoretische Aussage treffen können, die etwas zum Ausdruck bringt: "Sobald es ausreichend hoch ist und mit Hüfte einhergeht, können die Preise weiter steigen, selbst wenn das Angebot schneller steigt als die Anzahl der ankommenden Einwohner", ist es schwer zu erkennen, was passiert benutze das wäre.

Einige ziemlich praktische mögliche Erklärungen, die nichts Kompliziertes erfordern: Vielleicht hat der Mangel an alternativen Anlagen dazu geführt, dass die Menschen mehr in ihre Häuser investiert haben, was die Preise in die Höhe getrieben hat (die Nachfrage besteht aus Einheiten von Geldinstrumenten und nicht aus der Anzahl der Einwohner); Vielleicht war der durchschnittliche Neuankömmling im Vergleich zu früheren Einwohnern ziemlich wohlhabend (von denen einige Geld verdienen und in billigere Vororte ziehen können). Ein Niedrigzinsumfeld könnte dazu führen, dass der monatliche Mietpreis für Immobilien einem höheren Preis entspricht.

Wohnen ist etwas, das sozioökonomischen Ereignissen und politischen Maßnahmen unterliegt, die zu einer Vielzahl von Ergebnissen führen können. Dies ist also kein einfaches "Angebot und Nachfrage" -Problem.

Erstens muss sich jemand das Haus leisten, dh genug geschäftliche und berufliche Aktivitäten, um den Hauskauf aufrechtzuerhalten. Sie können Tonnen von Häusern mitten im Nirgendwo bauen, aber ohne einen Job in der Nähe wird es niemand kaufen.

Zweitens ist ein Land knapp, man kann nicht weiter Häuser / Wohnungen auf bereits verbrauchtem Land bauen.

Drittens kann der Immobilienpreis durch milde Bankdarlehensbedingungen spekuliert und befeuert werden

Viertens gibt es eine Wohneigentumssteuer und Richtlinien zur Eindämmung von Spekulationen

Fünftens Spekulationen über Forderungen

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