Welche Kennzahlen deuten eher auf eine Hausblase als auf echte Marktwerte hin?

Es gibt Bedenken, dass Auckland, Neuseeland, derzeit eine Immobilienblase erlebt.

Auckland ist eine der Top 10 Städte der Welt auf einem Index für unerschwingliche Wohnimmobilien.

Die Frage ist: Wie können wir als Ökonomen feststellen, ob die Immobilienpreise eine Blase oder einen echten Marktwert widerspiegeln?

Ich würde mich mit Durchschnittslöhnen, Kriminalitätsraten, Glück und anderen sozialen Maßnahmen der Stadt befassen (dh es ist vernünftig, dass die Menschen bereit wären, mehr für ein Haus in einer utopischen Stadt auszugeben). Eine gute Antwort sollte diese umfassend auflisten und die Relevanz dieser Metriken erläutern.

Die erste Metrik, die betrachtet werden muss, ist das Verhältnis von Hauspreis zu Miete. Die Mietpreise erfassen den Wert der von einer Immobilie erbrachten Wohnungs- (und wohnungsgebundenen) Dienstleistungen, einschließlich der Frage, wie sicher eine Nachbarschaft ist, wie gut die Schulen sind usw. Im Gegensatz dazu sind die Immobilienpreise der aktivierte Wert des zukünftigen Stroms von Wohnungsdienstleistungen zuzüglich des Preises eines Vermögenswerts (hauptsächlich Grundstücke; der Strukturwert über die von ihm erbrachten Wohnungsdienstleistungen hinaus ist vernachlässigbar). Infolgedessen bedeutet ein höheres Verhältnis von Immobilienpreisen zu Mieten, dass wir bei der Kontrolle des Werts der erbrachten Wohnraumdienstleistungen beobachten, wie Menschen mehr für Wohneigentum (dh Land) bezahlen.

Dies bedeutet nicht, dass der Vermögenswert notwendigerweise überbewertet ist, aber es bewegt Sie zumindest in die richtige Richtung, indem der Vermögenspreis vom Wert der Wohnungsdienstleistungen getrennt wird. Sie können dann über die Grundlagen von Angebot und Nachfrage nachdenken, die für Wohnimmobilien gelten, und darüber, was Sie annehmen müssen, um eine bestimmte Bewertung des Vermögenswerts zu unterstützen (wie Jamzy feststellte, ob sich das Preis-Miet-Verhältnis erhöht) ist mit einer erhöhten Kreditaufnahme verbunden.

Während es im Prinzip möglich ist, eine Blase rigoros zu definieren (siehe beispielsweise Vermögensmärkte, an denen Preise gegen die Transversalitätsbedingungen verstoßen ), kann es in der Praxis schwierig oder unmöglich sein, tatsächliche Blasen auch nachträglich zu identifizieren.

In @dismalscience wird beispielsweise die Betrachtung des Verhältnisses von Hauspreis zu Miete erörtert. Das klingt unkompliziert. Wenn Häuser für mehr als den Barwert ihrer Mieten verkaufen, haben Sie eine Blase. Diese Analyse enthält jedoch viele knifflige Aspekte. Die Mietmärkte für Einfamilienhäuser sind nicht robust und daher ist es schwierig, genaue Mieten auf dem Mehrfamilienmarkt (Apartment / Stadthäuser) zu berechnen, der den größten Teil des Marktes ausmacht. Langfristige Mietverträge zu Marktpreisen gibt es im Wesentlichen nicht, so dass zukünftige Mieten bestenfalls eine fundierte Vermutung sind. Und zu welchem ​​Satz sollen wir die Mieten diskontieren? Discounting and Intergenerational Equity (1999) von Portney und Weyant spricht dafür, alles zwischen einem Abzinsungssatz von 0 und Börsenrenditen zu verwenden. Trachtenberg (2011)argumentiert, dass der richtige Abzinsungssatz für einen Sozialplaner sogar negativ sein kann. Bei all dieser Unsicherheit und diesem Schätzfehler unterscheiden sich die Schätzungen. Die Arbeit Reasonable People Did Unein: Optimismus und Pessimismus über den US-Immobilienmarkt vor dem Absturz ( Gerardi, Foote und Willen (2010) ) zeigt, wie verschiedene Wissenschaftler Preis-Miet- / Benutzerkosten-Ansätze verwendeten, um zu sehr unterschiedlichen Schlussfolgerungen zu gelangen auf, wenn Wohnen überbewertet war.

Mit Entschuldigungen für die etwas journalistische Antwort (wie andere angemerkt haben, ist es schwierig, eine Blase streng zu definieren).

Informationen zur Wohnungsversorgung können von Nutzen sein. Die Nachfrage nach Wohnraum ist ziemlich unelastisch (jeder braucht eine Wohnung), daher sollten sich Angebotsverschiebungen hauptsächlich in Preisen und weniger in Marktmengen niederschlagen.

Beispielsweise hat Großbritannien seit den 1950er Jahren eine anhaltende Inflation der Immobilienpreise verzeichnet. Selbst während der jüngsten Rezession war der Rückgang der britischen Preise relativ kurz und bescheiden. Wenn es jemals eine Blase gab, ist es das doch?

( Quelle )

Wir müssen uns jedoch daran erinnern, dass in einem wettbewerbsorientierten Markt die Preise durch die Schnittstelle von Angebot und Nachfrage bestimmt werden. Gegenwärtig baut Großbritannien jährlich rund 150.000 Häuser, schafft aber jährlich rund 250.000 neue Haushalte ( Quelle ). Dies ist Teil eines langfristigen Trends, der durch den Rückzug des öffentlichen Sektors aus dem Wohnungsbau in großem Maßstab ausgelöst wurde (und wahrscheinlich auch aufgrund äußerst restriktiver Planungsgesetze in Großbritannien, die die private Entwicklung erschweren):

( Quelle )

Solange die Nachfrage unelastisch bleibt und das Angebot nicht mit dem Nachfragewachstum Schritt hält, wird der Wohnungsbau zu einer zunehmend knappen Ressource, und man sollte damit rechnen, dass der Preis entsprechend steigt.

Es ist eigentlich ganz einfach. Die wichtigsten Dinge, die Sie wissen sollten, sind 1) dass der Großteil der Hauskäufe über Hypothekarkredite getätigt wird und dass 2) ein Überschuss an Bankkrediten über die Rückzahlung von Bankkrediten zur Geldschöpfung führt.

Stellen Sie also zunächst fest, ob das Geldangebot ungewöhnlich stark ansteigt - wenn ja, dann gibt es eine Blase, und wenn nicht, ist der Anstieg wahrscheinlich der normale, der aufgrund der Haushaltsausweitung zu erwarten wäre. Dies lässt sich relativ einfach anhand der relevanten Statistiken für den Geldbetrag in Bankeinlagen ermitteln (in der Regel M2 oder M3, die genauen Definitionen variieren zwischen den Ländern).

Das Wichtigste zu schätzen ist, dass aufgrund der normalen Ausweitung der Geldmenge durch das Bankensystem im Laufe der Zeit und insbesondere weil dieses Geld die Immobilienpreise direkt beeinflusst, ein Anstieg der Immobilienpreise über lange Zeiträume allein aufgrund der zu erwarten ist Betrieb des Bankensystems. Nur wenn sich die wirtschaftlichen Bedingungen wirklich verschlechtern. dh Detroit tritt dies nicht auf. Regulatorische Änderungen oder sogar einfache Änderungen der Sitten und Gepflogenheiten in Bezug auf die Höhe der Kreditvergabe können leicht Änderungen in der Haushaltserweiterung auslösen, beispielsweise wenn die Banken von einer 20% igen Einlage zu einer 10% igen Einlage beim Hauskauf wechseln.

Es ist auch möglich, dass die Wohnungsbaukredite ohne eine ungewöhnliche Erhöhung der Geldmenge zunehmen - insbesondere der Absturz von 2008 in den USA und anderswo wurde durch eine Zunahme der Kreditvergabe infolge des enormen Anstiegs der verbrieften Bankkredite verursacht. Dies hatte den interessanten Effekt, dass die Kreditvergabe aus dem Bankensystem erhöht wurde (und dann außerhalb des Bankensystems verschoben wurde), ohne die Geldmenge zu erhöhen. Dies machte es zu der Zeit auch etwas unsichtbar, später haben die USA und andere Länder Statistiken über Verbriefungen eingeführt, die es ermöglichen, es zu verfolgen.

Im Allgemeinen führen Änderungen, die auch die Geldmenge erhöhen, zu einem viel größeren Preisanstieg als Änderungen, die nur die Kreditvergabe erhöhen, aber das gesamte System wird erheblich genutzt, was zuweilen zu einigen stark nichtlinearen Impulsantworten führt.

Wenn wir uns also die neuseeländischen Zahlen ansehen:

Neuseeländische Geldmenge

Es sieht so aus, als ob die Geldmenge nach dem Absturz von 2008 für 3 Jahre flach ausgekleidet ist und nun zu etwas zurückgekehrt ist, das in etwa der "normalen" Expansionsrate entspricht, was die Wahrnehmung einer Blase erklären würde. (Wie hoch die normale monetäre Expansionsrate sein sollte, ist eine offene Forschungsfrage.) Es sieht nicht so aus, als gäbe es separate Verbriefungsstatistiken, und es gibt wahrscheinlich nicht viel Verbriefung von Krediten, aber es ist etwas, das man im Auge behalten sollte.

Ich werde Sie zu Wikipedia weiterleiten, das einige ziemlich gute Informationen darüber enthält.

Eines der wichtigen Dinge bei spekulativen Blasen ist, dass sie sehr schwer zu identifizieren sind, bevor sie platzen. Es ist sehr schwer zu sagen, dass der Markt einen Vermögenswert überbewertet oder eine Änderung der wirtschaftlichen Bedingungen den wahren Wert erhöht hat. Es gibt jedoch einige Anzeichen dafür, dass eine Blase auftritt. Eine davon ist die Zunahme der Kreditnachfrage.

Eigentlich eher ein Kommentar, aber Miete kann irreführend sein.

Nur ein kurzes Beispiel. Auf der Nachfrageseite in Dänemark haben Sie verschiedene Mietzuschüsse, wenn Sie unter einem bestimmten Einkommensniveau sind. Wenn Sie beispielsweise eine installierte Küche haben und ein recht hohes Einkommen haben, erhalten Sie eine erhebliche Subvention. Sie haben auch einen Zuschuss für ältere Menschen und einige mehr.

Auf der Angebotsseite haben Sie eine Regelung, die davon abhängt, wie alt das Haus / die Wohnung ist, die Sie vermieten. Wenn ich zum Beispiel ein Gebäude besitze, das älter als 1990 ist, kann ich eine Obergrenze berechnen. Dieser Betrag ist in keiner Weise an den Preis gebunden, den ich für das Gebäude gezahlt habe. Wenn Sie sich also die Mieten in der Stadt ansehen, in der ich wohne (das ist eine alte Stadt), haben Sie ganze Stadtteile, die in Bezug auf die Mietpreise irreführend wären, verglichen mit dem, was Sie sagen würden, wäre ein fairer Marktpreis.

Ich kann mich darüber hinaus beschweren - nachdem sie einem Vertrag zugestimmt haben - und eine signifikante Reduzierung erhalten, die nicht auf dem Marktwert des Hauses basiert.